固定資産税が6倍になる「特定空家」とは

全国的に空家が増えることによって、周囲の生活環境が悪化するだけでなく、家屋の崩壊や火災などのリスクが高まります。そこで平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空家への対策が強化されることとなりました。

具体的には、以下のように管理状態が不十分な空き家は「特定空家」として指定されます。

特定空家等の認定と法的措置について(ガイドラインより)

空家対策特別措置法第2条2項では、次のいずれかに該当するものを「特定空家等」 と定義しています。

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 「空家」が「特定空家」と認められるかどうかは、①空家の状態、②周辺への影響 の程度、の両面から判断されることになります。

特定空き家に指定された場合の流れ

特定空家の指定に関しては、以下のように行われます。

空家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行

調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの「助言・指導」が行われ、それにより状況が改善すると指定は解除されます。改善が行われない場合には「勧告」がなされ、特定空家の宅地は固定資産税や都市計画税の計算上、住宅用地特例の対象から除外されることとなり、その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。

それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、従わない場合には50万円以下の罰金が科されます。そして、最終的には自治体が空き家を取り壊し、その取壊費用を所有者に請求する「行政代執行」に移行します。

空き家を活用する4つの方法

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行によって、空家の所有にはより一層注意が必要となりましたが、固定資産税をはじめ、毎年のように管理コストが発生することを考えると、以下のような活用方法を検討することが望ましいでしょう。

①売却する

空家の売却が現実的であれば、先述した「空家の譲渡所得の3000万円控除」の特例適用を受けることによって、所得税や住民税の納税額を大幅に抑えて売却することができます。

また空家を相続した際に相続税を納めている場合、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却すると、譲渡所得の計算上、売却した空家に対応する相続税額を取得費に加算することができます。(相続税の取得費加算の特例)

②解体する

空家が所在する地域によっては、解体費用の補助制度を設けている自治体も存在します。自治体によって補助内容は異なりますが、解体費用にかかわらず定額を補助する場合や、費用の一定割合を補助する場合などが挙げられます。

ただし、解体によって更地とする場合には、住宅用地から外れることで固定資産税が増加することとなりますのでご注意ください。

③賃貸として活用する

空家の状況次第では、リフォームすることで賃貸物件として再生させることも選択肢のひとつとなるでしょう。また、空家を解体した後の更地を月極駐車場やコインパーキングとして活用することも可能です。

安定した賃貸収入を得ることができれば、リフォームや解体費用、毎年の固定資産税の負担と相殺することができるでしょう。

④親族が住む

所有者以外の親族が住む場合も、特定空家の指定を回避することができます。住宅用地の特例を維持できるだけでなく、第三者に賃貸する場合にくらべ、賃貸人としての安心感も大きいかもしれません。

また、現時点では住む予定がないものの、将来的に住む可能性がある場合には、空家のまま管理することも可能です。遠方など自ら管理することが難しい場合には、空家の管理サービスを利用することも検討してみてください。

空家対策の注意点

空家を売却する場合には、「空家の3000万円控除」や「相続税の取得費加算」の特例適用の可能性がありますが、いずれも譲渡日に期限が設けられています。買い手探しは早めに行うようにしましょう。

また解体して更地にする場合には、固定資産税が増加するため売却や賃貸を検討し、空家のまま所有する場合には、特定空家の指定を受けないように管理することが必要です。適切な空家対策がわからない場合には、是非弊社へご相談ください。